Mikä ihmeen tilusvaihto?

Tiedätkö, mikä on tilusvaihto? Ei se mitään, en minäkään tiennyt ennen kuin päädyimme pyöräyttämään sellaisen läpi kaksi vuotta sitten. Käsite tuntuu olevan vieras myös niin kiinteistönvälittäjille kuin verottajallekin. Maanmittauslaitoksella toki asiasta on olemassa jopa esite, jossa sanotaan näin:

"Tilusvaihto parantaa kiinteistöjen tarkoituksenmukaista käyttöä
[...]
Mitä tilusvaihto tarkoittaa? Tilusvaihdossa voidaan vaihtaa eri kiinteistöihin, määräaloihin tai yhteisiin alueisiin kuuluvia alueita keskenään. Tilusvaihto on vapaaehtoista ja se perustuu alueiden omistajien yhteiseen sopimukseen. Vaihdettavien alueiden tulee olla samanarvoisia, mutta vähäinen arvoero voidaan tasoittaa myös rahalla. Tilusvaihdossa voi olla mukana myös enemmän kuin kaksi kiinteistöä. Kiinteistöihin vahvistetut kiinnitykset eivät estä tilusvaihtoa, sillä vaihtoon osallistuvien kiinteistöjen arvot eivät muutu, eivätkä kiinnitykset siirry kiinteistöstä toiseen."

Tilusvaihtomme taustaa

Aloitimme omakotitalokiinteistömme myyntiä syksyllä 2017. Koko kiinteistölle ei tuntunut löytyvän kiinnostunutta ostajaa, joten päätimme kokeilla, josko kiinteistö menisi kaupaksi kahdessa osassa: talo ja sen välittömässä läheisyydessä oleva maa-ala sekä rakennuspaikka. Kiinteistöllä oli rakennusoikeutta vielä pienen omakotitalon verran jäljellä. Ongelmaksi muodostui tontin muoto ja rakennuspaikaksi osoitettavissa olevan alueen muoto. Vai mitä sanoisit alla olevan kuvan alueesta B?

No niin, en minäkään tuollaista aluetta ostaisi omakotitaloni paikaksi.

Päädyimme alkuvuodesta 2018 laittamaan vireille tilusaihdon, joka järkevöittäisi tontin muotoa. Alla olevasta kuvasta näet, millaiset alueet meidän ja naapurikiinteistömme välillä vaihdettiin.

Vaihdettavat alueet olivat samankokoiset ja suunnilleen samanmuotoisetkin.

Tilusvaihtoprosessi

Aivan aluksi tilusvaihdosta oli sovittava naapurikiinteistön kanssa. Asia piti saada naapurikiinteistön omistavan yrityksen hallitukseen käsiteltäväksi. Alueet oli tarkoitus vaihtaa vastikkeetta, koska ne todettiin samanarvoisiksi ja -kokoisiksi. Lupasimme lisäksi maksaa tilusvaihdosta aiheutuvat kulut. Naapurikiinteistön hallituksen kokousta odotellessa vierähti ensin muutama viikko. Sen jälkeen odottelimme kokouksen pöytäkirjaotetta. Sen jälkeen pääsimme tekemään kaupungille hakemuksen tonttijaon muutoksesta. Haimme samalla tontin lohkomista.

Kaupunki tarjosi koko ajan oikein hyvää asiakaspalvelua. Mutkia matkaan aiheutui siinä vaiheessa, kun naapurikiinteistön hallituksen kokouksen pöytäkirjaotteeseen tarvittiinkin vielä toinen nimikirjoitus, jotta ote kelpasi tonttijaon muutoshakemuksen liitteeksi.

Jälleen kului jonkin aikaa, kunnes postissa tuli meille ja kaikille naapurikiinteistöille lausuttavaksi tonttijaonmuutoshakemus. Mikäli kukaan ei valittaisi kahden viikon sisään, tonttijaonmuutos tulisi voimaan. Kukaan ei valittanut. Sen jälkeen käynnistyi tontin lohkominen. Sen osalta valitusaika oli kuukausi. Tätä pystyi nopeuttamaan keräämällä naapurikiinteistöiltä suostumuksen lohkomiseen. Suostumus tarvittiin myös tilusvaihtoon osallistuneelta yritykseltä, koska yritys omistaa myös toisen kohteen naapurikiinteistöistä. Kun olin saanut kierrettyä hattu kourassa kaikkien neljän naapurikiinteistön edustajien luona, tontin lohkominen saatiin toimitettua.

Kokonaisuudessaan tilusvaihtoprosessiin meni aikaa noin neljä kuukautta.

Lopputuloksena saatiin myyntiin paljon järkevämmänmallinen rakennuspaikka (alue B):

Entäs sitten varainsiirtovero?

Jossain vaiheessa prosessia naapurikiinteistön edustaja kysyi minulta, maksammeko myös heille koituvan varainsiirtoveron. Pala nousi kurkkuun: "meneekö tästä veroakin?" Soittelin verottajalle. Palveluneuvoja oli sitä mieltä, että "verollehan se mennee" ja neuvoi lukemaan varainsiirtoveron yhtenäistämisohjetta. Löysin sieltä kohdan:"Jos kyseessä on kiinteistönmuodostamislain 58 § 1 momentin mukainen vapaaehtoinen tilusvaihto, jonka yhteydessä ei ole maksettu välirahaa, ei tilusvaihdosta ole suoritettava varainsiirtoveroa (KHO 26.9.2008)" Soitin uudestaan verottajalle. Tällä kertaa ensimmäinen palveluneuvoja ei osannut vastata, vaan pyysi kokeneempaa vastaamaan. Tämä henkilö sitten selitti, että ei mene varainsiirtoveroa, jos tilusvaihto tehdään saman kiinteistönumeron sisällä, mutta tämä ei päde meidän tapauksessamme. Hän kehotti hakemaan ennakkopäätöstä varainsiirtoveron määrästä.

Käännyin vielä maanmittauslaitoksen puoleen. Sieltä sain sitten huojentavan tiedon:

"Vapaaehtoinen tilusvaihto tosiaan jossa ei ole vaihdettu rahaa tarkoittaa käytännössä sitä, että alueet ovat yhtä suuret (noin) ja arvoltaan suurin piirtein samat (noin), niin silloin kiinteistön omistajat tekevät keskenään tästä vaihdosta sopimuksen jonka perusteella toimitus tehdään, tästä ei mene varainsiirtoveroa."

Loppu hyvin kaikki hyvin siis. Kaupungille toki piti maksaa karttojen tuottamisesta ja toimitusprosesseista, mutta veroa ei mennyt.

Vanhoilla pohjilla Kalevan kierros 2019 läpi

Päädyin viime vuonna kiertämään Kalevan kierroksen kaikki kuusi lajia. Edellinen yritys kolme vuotta sitten jäi neljään lajiin. Viimeinen laji oli jäädä tälläkin kertaa välistä, koska olin pienessä nuhassa. Lähdin kuitenkin elämäni ensimmäiselle puolimaratonille, ja matka taittui loppujen lopuksi ihan kelvollisesti. Mutta aloitetaanpa ihan alusta.

Ensimmäinen laji oli luistelu, varsinainen leipälajini. Päädyin kello 8.00 startanneeseen erään. Kisa käytiin tammikuun lopulla Seinäjoella, jonne matkasin edellisiltana. Edellisestä Seinäjoki-käynnistä oli vierähtänyt jo vuosia, ja olinkin onnellinen, että en ollut jättänyt iltapalaostoksia "siihen hotellin vieressä olevaan kauppaan" tehtäväksi. Siinä ei enää ollutkaan kauppaa, vaan kuoppa... rakennustyömaan pohja.

Itse luistelu sujui nopeammin kuin kolme vuotta aiemmin. Kuntoni ei riittänyt erän pääjoukon intervallinomaiseen etenemiseen alkumatkasta. Pääjoukko sai lopulta minut kiinni kierroksella, mutta siinä vaiheessa meno oli tasoittunut sen verran, että jaksoin porukan perässä paremmin kohti loppua. Olin eräni nopein nainen. Kokonaistuloksissa (miehet ja naiset ja kaikki ikäluokat yhteensä) olin sijalla 93. Aikani 30 kilometrin matkalla oli 1:04:44. Harjoituskilometrejä kuluneella kaudella oli alla 94,7.

Seuraavan lajin eli hiihdon harjoittelun aloitin vasta luistelukisan jälkeen. Oli ollut tarkoitus hiihtää jouluna Lapissa, mutta podin koko joulun kauheaa räkätautia, joten hiihtokauden avaus venyi. Hiihtokisa käytiin maaliskuussa Jyväskylässä. Hiihdettävän matka piti olla 50 kilometria, mutta se lyhennettiin olosuhteiden vuoksi 46 kilometriin. Oli siinäkin ihan tarpeeksi. Matkalle osuneet mäet eivät minua juuri jännittäneet, mutta välillä täytyi muiden hiihtäjien vuoksi jarrutella. Loppumatkasta kävi niin, että kaaduin yhdessä alamäessä, kun edellä mennyt hiihtäjä jarrutteli ja yritin väistää hyppäämällä ladulta pois. Sain mojovan mustelman takareiteeni, mutta onneksi ei käynyt sen pahemmin. Kisan sai hiihtää joko vapaalla tai perinteisellä. Minä valitsin perinteisen ja olin sijalla 220 ajallani 4:13,14. Ottaen huomioon harjoituskilometrien naurettavan määrän (78,8), olin suoritukseeni oikein tyytyväinen. Aika oli parempi kuin kolme vuotta sitten Kalevan kierroksen hiihdossa Vuokatissa, jossa matka oli 45 kilometria.

Kolmanteja lajina oli suunnistus toukokuussa Mynämäellä. Suunnistuksen pitäisi olla minulle hyvä laji, mutta en pärjännyt erityisen hyvin 15 kilometrin matkalla. Kisamatka suoritettiin kolmella 5 kilometrin lenkillä. Välillä olin aika hukassa ja hetkittäin tuntui, että kunto ei vain riitä juoksemiseen. Päädyin sijalle 153 ajallani 3:45,33. Harjoituskilometrejä kuluvana vuonna oli alla vaivaiset 17,8.

Neljäs laji eli soutu oli minulle entuudestaan täysin tuntematon. Onneksi löytyi kokenut pari vuorosoutuun ja KK Länsi-Uusimaan riveistä myös tekniikkaopastusta. Silti neljän treenikerran ja 49,2 kilometrin jälkeen, Virroilla kesäkuun lopussa vuorosoutuna soudettu 30 kilometrin matka oli aika pitkä. Vielä, kun sattui tuulinen sää ja airon hajoaminen vähän ennen puolimatkaa, oli aikamoinen suoritus päästä maaliin asti. Aikaa kului 4:17,32 ja sijoitus oli 200. Soutupäivän illan kärsin järkyttävästä hauislihasten särystä, joka onneksi hellitti yön aikana.

Viides laji eli pyöräily oli vuorossa elokuussa Lemillä. Pyöräily (76 km) ajettiin aika-ajona, joten peesata ei saanut, ja sai siis keskittyä täysin omaan suoritukseensa. Matkan loppuosalla oli aikamoisia mäkiä, joita jotkut iäkkäämmät kisaajat taluttivat ylös. Minun ei tarvinnut taluttaa, mutta vähän ennen maalia minusta otetun kuvan irvistys kertoo, että helppoa ei ollut. Aika 2:46,11 riitti sijaan 168. Harjoituskilometreja oli alla 304,6, mutta niistä vain osa kesäkuussa hankkimallani maantiepyörällä.

Kuudes laji eli puolimaratonin juoksu kilpailtiin syyskuun lopussa Helsingissä. Kuten jo mainitsinkin, olin hieman kipeä, ja lähdin rauhassa matkaan, mutta kun juoksu ja hengitys tuntui kulkevan, uskalsin hieman lisätä vauhtia. Lopputulos elämäni ensimmäisellä puolimaratonilla oli 2:14,21. Aika riitti sijaan 170. Treenikilometreja juosten samana vuonna ennen kisaa oli alla 95,8. Osa niistä oli juostu jo talvella. Toki tähän päälle vielä kesän suunnitukset, joita en laskenut tuohon määrään mukaan. (Kesän suunnistuskilometrien yhteismäärä on siis huomattavan paljon enemmän kuin tuo, mitä ehdin ennen KK-suunnistusta kiertää.)

Harjoitusmääräni ovat siis aika naurettavan pieniä, mutta paljon enempää en ehtisikään, kun perheessämme on kaksi alle kouluikäistä lasta ja teen täyttä työviikkoa. Lajinomaisten harjoitusten lisäksi käyn säännöllisesti kuntosalilla lihaskuntoa ylläpitämässä. Tuskin yltäisin näillä harjoitusmäärillä näihin tuloksiin ilman kilpaurheilutaustaani. Nyt vuonna 2020 olisi tarkoitus kokeilla, näkyykö viime vuoden kierros tämän vuoden suorituksissa, ja pystynkö parempaan. Kalevan kierros 2020 alkaa helmikuussa luistelulla Kuopiossa.