Mikä ihmeen tilusvaihto?

Tiedätkö, mikä on tilusvaihto? Ei se mitään, en minäkään tiennyt ennen kuin päädyimme pyöräyttämään sellaisen läpi kaksi vuotta sitten. Käsite tuntuu olevan vieras myös niin kiinteistönvälittäjille kuin verottajallekin. Maanmittauslaitoksella toki asiasta on olemassa jopa esite, jossa sanotaan näin:

"Tilusvaihto parantaa kiinteistöjen tarkoituksenmukaista käyttöä
[...]
Mitä tilusvaihto tarkoittaa? Tilusvaihdossa voidaan vaihtaa eri kiinteistöihin, määräaloihin tai yhteisiin alueisiin kuuluvia alueita keskenään. Tilusvaihto on vapaaehtoista ja se perustuu alueiden omistajien yhteiseen sopimukseen. Vaihdettavien alueiden tulee olla samanarvoisia, mutta vähäinen arvoero voidaan tasoittaa myös rahalla. Tilusvaihdossa voi olla mukana myös enemmän kuin kaksi kiinteistöä. Kiinteistöihin vahvistetut kiinnitykset eivät estä tilusvaihtoa, sillä vaihtoon osallistuvien kiinteistöjen arvot eivät muutu, eivätkä kiinnitykset siirry kiinteistöstä toiseen."

Tilusvaihtomme taustaa

Aloitimme omakotitalokiinteistömme myyntiä syksyllä 2017. Koko kiinteistölle ei tuntunut löytyvän kiinnostunutta ostajaa, joten päätimme kokeilla, josko kiinteistö menisi kaupaksi kahdessa osassa: talo ja sen välittömässä läheisyydessä oleva maa-ala sekä rakennuspaikka. Kiinteistöllä oli rakennusoikeutta vielä pienen omakotitalon verran jäljellä. Ongelmaksi muodostui tontin muoto ja rakennuspaikaksi osoitettavissa olevan alueen muoto. Vai mitä sanoisit alla olevan kuvan alueesta B?

No niin, en minäkään tuollaista aluetta ostaisi omakotitaloni paikaksi.

Päädyimme alkuvuodesta 2018 laittamaan vireille tilusaihdon, joka järkevöittäisi tontin muotoa. Alla olevasta kuvasta näet, millaiset alueet meidän ja naapurikiinteistömme välillä vaihdettiin.

Vaihdettavat alueet olivat samankokoiset ja suunnilleen samanmuotoisetkin.

Tilusvaihtoprosessi

Aivan aluksi tilusvaihdosta oli sovittava naapurikiinteistön kanssa. Asia piti saada naapurikiinteistön omistavan yrityksen hallitukseen käsiteltäväksi. Alueet oli tarkoitus vaihtaa vastikkeetta, koska ne todettiin samanarvoisiksi ja -kokoisiksi. Lupasimme lisäksi maksaa tilusvaihdosta aiheutuvat kulut. Naapurikiinteistön hallituksen kokousta odotellessa vierähti ensin muutama viikko. Sen jälkeen odottelimme kokouksen pöytäkirjaotetta. Sen jälkeen pääsimme tekemään kaupungille hakemuksen tonttijaon muutoksesta. Haimme samalla tontin lohkomista.

Kaupunki tarjosi koko ajan oikein hyvää asiakaspalvelua. Mutkia matkaan aiheutui siinä vaiheessa, kun naapurikiinteistön hallituksen kokouksen pöytäkirjaotteeseen tarvittiinkin vielä toinen nimikirjoitus, jotta ote kelpasi tonttijaon muutoshakemuksen liitteeksi.

Jälleen kului jonkin aikaa, kunnes postissa tuli meille ja kaikille naapurikiinteistöille lausuttavaksi tonttijaonmuutoshakemus. Mikäli kukaan ei valittaisi kahden viikon sisään, tonttijaonmuutos tulisi voimaan. Kukaan ei valittanut. Sen jälkeen käynnistyi tontin lohkominen. Sen osalta valitusaika oli kuukausi. Tätä pystyi nopeuttamaan keräämällä naapurikiinteistöiltä suostumuksen lohkomiseen. Suostumus tarvittiin myös tilusvaihtoon osallistuneelta yritykseltä, koska yritys omistaa myös toisen kohteen naapurikiinteistöistä. Kun olin saanut kierrettyä hattu kourassa kaikkien neljän naapurikiinteistön edustajien luona, tontin lohkominen saatiin toimitettua.

Kokonaisuudessaan tilusvaihtoprosessiin meni aikaa noin neljä kuukautta.

Lopputuloksena saatiin myyntiin paljon järkevämmänmallinen rakennuspaikka (alue B):

Entäs sitten varainsiirtovero?

Jossain vaiheessa prosessia naapurikiinteistön edustaja kysyi minulta, maksammeko myös heille koituvan varainsiirtoveron. Pala nousi kurkkuun: "meneekö tästä veroakin?" Soittelin verottajalle. Palveluneuvoja oli sitä mieltä, että "verollehan se mennee" ja neuvoi lukemaan varainsiirtoveron yhtenäistämisohjetta. Löysin sieltä kohdan:"Jos kyseessä on kiinteistönmuodostamislain 58 § 1 momentin mukainen vapaaehtoinen tilusvaihto, jonka yhteydessä ei ole maksettu välirahaa, ei tilusvaihdosta ole suoritettava varainsiirtoveroa (KHO 26.9.2008)" Soitin uudestaan verottajalle. Tällä kertaa ensimmäinen palveluneuvoja ei osannut vastata, vaan pyysi kokeneempaa vastaamaan. Tämä henkilö sitten selitti, että ei mene varainsiirtoveroa, jos tilusvaihto tehdään saman kiinteistönumeron sisällä, mutta tämä ei päde meidän tapauksessamme. Hän kehotti hakemaan ennakkopäätöstä varainsiirtoveron määrästä.

Käännyin vielä maanmittauslaitoksen puoleen. Sieltä sain sitten huojentavan tiedon:

"Vapaaehtoinen tilusvaihto tosiaan jossa ei ole vaihdettu rahaa tarkoittaa käytännössä sitä, että alueet ovat yhtä suuret (noin) ja arvoltaan suurin piirtein samat (noin), niin silloin kiinteistön omistajat tekevät keskenään tästä vaihdosta sopimuksen jonka perusteella toimitus tehdään, tästä ei mene varainsiirtoveroa."

Loppu hyvin kaikki hyvin siis. Kaupungille toki piti maksaa karttojen tuottamisesta ja toimitusprosesseista, mutta veroa ei mennyt.